備え付けエアコンの洗浄費は誰が持つか 〜 契約書の特約欄から先に読む 〜

国のガイドラインはエアコンの内部洗浄をどこに置いているか

賃貸の備え付けエアコンを洗いたいと思ったとき､最初にぶつかるのが｢この費用は自分が持つのか､貸している側が持つのか｣という点です｡
判断の材料になるのが､国土交通省の｢原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｣です｡
原状回復とは､退去するときに借りた部屋を契約で決まった状態に戻すことを指します｡

このガイドラインは､退去時の費用を貸す側と借りる側のどちらが持つかを､部位ごとに整理した表を載せています｡
エアコンの内部洗浄は､その表の中で貸す側の負担に分類されています｡
理由として書かれているのは､喫煙などでにおいが付いていない限り､普段の暮らしの中で行うものとまでは言えず､借りる側の管理の範囲を超えている､という考え方です（原文を要約しています）｡

ここから読み取れることは2つあります｡

ひとつは､タバコのにおいが付いているかどうかで扱いが分かれる点です｡
同じガイドラインでは､喫煙で壁紙がヤニで変色したり､においが付いたりした場合は､通常の使い方を超えるものとして借りる側の負担に置いています｡
エアコンの内部洗浄も､喫煙の有無が分かれ目として書かれています｡
室内で吸っている場合は､退去時の扱いが変わる前提で契約書を読むほうが､あとで食い違いが起きにくいです｡

もうひとつは､この表が｢退去するときの費用｣の整理だという点です｡
入居中に洗うかどうか､そのとき誰が払うかを直接決める文書ではありません｡
入居中の話は､次に見る契約書と､管理会社とのやりとりで決まります｡

契約書の特約が､ガイドラインより先に効くことがある

ガイドラインは法律ではなく､一般的な考え方の目安です｡
実際の負担は､交わした賃貸借契約の中身で決まります｡
とくに見ておきたいのが特約です｡
特約とは､標準的な決まりとは別に､その契約だけに付け足した約束のことです｡

ガイドラインは､借りる側に特別な負担を課す特約が有効になる要件として､次の3つを挙げています｡

• 特約が必要で､かつ暴利的でないなど､客観的・合理的な理由があること
• 借りる側が､通常の原状回復を超える義務を負うと認識していること
• 借りる側が､その義務を負うと意思表示していること

3つが揃ってはじめて､借りる側に上乗せの負担を求められる､という並びです｡
署名した契約書にその旨が書かれているかどうかが､2つ目と3つ目を確かめるときの手がかりになります｡

さらにガイドラインが引いている最高裁の判断では､借りる側が負担する範囲が契約書の条項そのものに具体的に書かれているか､口頭で説明を受けて明確に合意していることが必要だと示されています｡
あわせて消費者契約法10条で､消費者の利益を一方的に害する条項は無効になることにも触れています｡

つまり､契約書に｢退去時のエアコンクリーニング費用は借主負担｣と金額付きで書かれていて､それに署名している場合は､ガイドラインの表だけを根拠に話を進めても噛み合わないことが多いかと思います｡
逆に､特約が無いのに退去時に請求された場合は､ガイドラインの区分を手元に置いて管理会社と話す材料になります｡
特約が有効かどうかの最終的な判断は､この記事でも作業する側でもできません｡
できるのは､何が書いてあるかを先に確かめておくことです｡

入居中に洗いたいとき､管理会社に聞く順番

入居中に洗いたい場合は､次の順で進めると話が早くまとまります｡

1. 契約書の｢設備｣と｢特約｣の欄を写真に撮る

エアコンが設備として載っているか､特約にエアコンや清掃の文言があるかを見ます｡
写真にしておくのは､管理会社に聞くときに｢どの条項の話か｣をその場で示せるからです｡

2. エアコンの型番を控える

本体の側面や､前面パネルを開けた内側に貼られたシールを見ます｡
お掃除機能つきかどうかで作業の手間が変わるので､控えておけば管理会社にも業者にも同じ情報を渡せます｡

3. 管理会社に3つ聞く

聞くことは｢業者に分解洗浄を頼んでよいか｣｢費用はどちらが持つか｣｢退去時に別途エアコンのクリーニング費がかかるか｣の3つです｡

1つ目を先に聞くのは､備え付けの設備は持ち主が貸す側だからです｡
指定の業者がいる､持ち主が手配する､といった答えが返ってくることもあります｡
3つ目を一緒に聞いておくと､入居中に自費で洗ったのに退去時にまた請求される､という二重払いを避けられます｡
答えはメールなど文字で残る形でもらっておくと､退去のときに見返せます｡
担当者が替わっても､同じ答えを前提に話ができます｡

空室のうちにオーナー側で洗うときの足し方

貸す側から見ると､ガイドラインの整理ではエアコンの内部洗浄は次の入居者を迎えるための費用です｡
入居者が入れ替わる空室の時期にまとめて洗うのが､段取りとしては組みやすいかと思います｡

当サイトの空室クリーニングは間取りごとの定額で､エアコン洗浄は含まれていません｡
同時に頼む場合は､空室の金額にエアコンの料金を足します｡
たとえば1R・1Kの空室（30,000円）に､お掃除機能なしの壁掛けエアコン1台（12,000円）を足す形です｡
同じ住所で同じ日に2台目以降を洗う場合は､1台あたり9,000円になります｡
お掃除機能つきの壁掛けは22,000円です｡
天井埋め込みと室外機は､機種と設置場所を見てから金額をお出しします｡

葛飾ハウスクリーニングが入居中のお部屋で受けるとき

葛飾ハウスクリーニングでは､入居中のお部屋のクリーニングを､お住まいのご本人からのご依頼で承っています｡
ただ､費用を誰が持つか､退去時の原状回復でどこまでが借りる側の負担になるかは､管理会社との取り決めによって変わります｡
そこは作業する側が決めることではないので､ご依頼の前に管理会社へ確認していただくようお願いしています｡

確認が済んでいれば､型番を送っていただくだけで､料金表に載っている壁掛けのエアコンなら訪問しなくても金額をお出しできます｡

今日やることはひとつです｡
契約書を出して､特約の欄を写真に撮ってください｡
エアコンや清掃の文字があるかどうかで､次に管理会社へ聞く中身が変わります｡